10月31日上午,民建南京市委会社法委“法治大讲堂”活动再次来到南京市鼓楼区凤凰街道，与“凤凰理事会”共同组织开展“基层治理大家谈-——物业管理篇”座谈会，这是继去年在凤凰街道开展的“法治大讲堂---送法进企业”的姊妹篇，锚定民生工作、基层治理中的物业管理这一困点、难点话题，将民建参与社会服务工作、发挥专委会专业特长、从基层提炼参政议政素材的综合职能有机地结合在一起，这也是社法委的年度重点品牌活动之一。

业主自治组织成立难？住宅楼幢增设电梯难？小区公共停车位分配难？沿街商户开后门管理难？针对以上四个基层治理中矛盾突出的“顽固”难题，社法委的委员们,带着专业的理论知识和丰富的实践经验,为凤凰街道辖区内的物业公司负责人、小区业委会成员、居民代表和社区书记答疑解惑,以进一步帮助规范住宅物业管理活动，推动物业服务水平，维护社区管理中各方合法权益，提升城市基层治理管理水平。民建南京市委会参政议政处处长潘小苏、南京市律协物业服务法律专业委员会主任蔡全义、市物业服务指导中心副主任张汛石应邀出席。会议由凤凰街道工委书记刘东生主持。

西城岚湾社区书记周玲提出，业主自治众口难调、难以形成一致决议，业主报名参选业委会积极性不高，甚至个别业主干扰选举工作等，街道和社区该如何引导和管理？民建南京社法委委员、国浩律师（南京）事务所合伙人崔琦表示：物业管理条例第二十条内容明确指出在物业管理区域内，业主大会、业主委员会应当积极配合相关居民委员会依法履行自治管理职责。在此基础上，社区应积极动员、鼓励有社会管理经验、责任心强、素质高的人群参与选举，为成立业委会营造良好氛围。民建南京社法委委员、北京市尚公（南京）律师事务所合伙人陈本林从实践方面给出指导性意见：社区适当开展相关活动提高居民积极性，并以一切从全体业主利益为先的主旨出发，以更加主动的态度，全力推动业委会成立工作。南京市律协物业服务法律专业委员会主任蔡全义从扩大业委会权力、完善业委会的相关运行机制和监督机制等提出了观点：只有在保证业委会可管、可控的情况下，居民才会积极推动业委会的成立。

龙凤花园小区业委会主任尹桂华提出，部分业主不认同增设电梯审批条件和电梯维保所产生的费用分摊方式，业委会在前置程序和后期维护中该充当怎样的角色？社法委委员、建邺区人民法院民一庭审判员王娟和鼓楼区房产局物业科孙仁巧纷纷列举实际案例举例说明：住宅小区增设电梯具有完善且符合法律规定的流程指引——《南京市既有住宅增设电梯实施办法》，小区业委会可按照相关实施方法推动增设电梯工作的进度。陈本林律师对“电梯维保所产生的费用分摊”问题提供了信息：在增设电梯竣工验收后,职工本人及配偶可以提取住房公积金予以支付。

弘润物业金陵园小区项目经理陶广军提出，老旧小区公共停车位少，停车位相对固定后基本不会流转，新入住的和没有停车位的业主要求重新进行摇号分配，形成矛盾对立，该如何协调解决？陈本林律师指出：根据《民法典》第275条，小区地面车位属于全体业主共有。老旧小区停车位紧缺是常见难题，物业面对该情况应先摸清车位和停车需求，召集居民多人次、多场次开展协调会形成解决方案。蔡全义律师从发挥居民自治作用提出建议：物业要因地制宜决定摇号周期，并形成方案，最终通过业主大会决定方案，由小区全体业主对停车行为实施监督、管理。

南京新管家物业管理有限公司总经理张月平提出，沿街门面商户或房主自行砸墙开门直接进入小区，严重影响居民入住安全和生活环境，该如何制止和处理？民建南京社法委委员、江苏华才律师事务所主任陈妹明确指出：“商铺擅自砸墙变门属于违法改建”，物业具有公共管理的职责，面对违法改建的现象应及时制止，并汇报给相关部门予以拆除，日常也要做好预防和检查工作。

市物业服务指导中心副主任张汛石表示，面对基层治理中“协作失调、管理失序、信息失灵、动作失调”的问题，此次座谈会为部门下基层学习敞开了渠道，市物业指导服务中心将会同街道及相关部门督促业主委员会充分发挥在小区治理、维护业主合法权益等方面的积极作用，推动《南京市住宅物业管理条例》的修订工作，用法制建设推动中国特色社会主义建设，及时会商研究解决群众反映的热点难点堵点问题，不断提升小区治理精细化水平。

社法委主任严震向参与活动的各方介绍了社法委及“法治大讲堂”活动的相关背景、目的和意义，并就大家讨论的话题从法律理解和参政议政角度提出了相应的意见和建议。

市委会参政议政处处长潘小苏表示，“小物业大民生”,物业管理和百姓日常生活息息相关。一个理想的社区不仅仅是物业人的维护，更是业主与物业之间的磨合与服务。社法委将会一如既往地支持和协助凤凰街道基层治理工作，持续开展“送法进社区”“法治大讲堂”等活动，进一步提高居民法律意识，加强物业规范管理，从源头预防和化解物业纠纷。

“小区是我家，管理靠大家，自治是根本，靠法来当家。”街道工委书记刘东生用四句话总结了今天的会议，他对社法委在基层治理工作上给予的法律援助以及在座物业负责人、业委会成员对社区治理工作的鼎力支持表示了感谢。他指出，凤凰“理事会”平台和民建“法治大讲堂”的初衷都是“讲道理、说法理、明事理”，旨在为群众“理乱事、解难事、办实事”，致力于构建在符合法律法规的框架下，“遇事须想法治、处事要讲情理”的工作局面。希望各单位、部门能够同向发力，在行使权力的同时考虑好如何更好地履行职责，以此进一步拓宽基层各类群体有序参与基层治理渠道，激发居民参与自治的内生动力。他还表示，今年是社法委来凤凰街道开展“送法进社区”的第二年，我街老旧小区多，物业矛盾突出，基层法律工作者和群众都需要更多更好的法律专业人士的辅导和帮助，活动的开展对社区和谐与经济发展都起到了保驾护航的作用，希望双方进一步强化“双向发力”，以依法建设为抓手，夯实基层治理根基。